Что сейчас происходит с ценами на квартиры в столице?

После 10-месячного «топтания» цен на месте началась новая стадия их роста, которая будет продолжаться до начала 2009 г. Затем наступит новая стадия стабилизации.

Вопрос: Какова была динамика с осени прошлого года?

Ответ: С ноября началось повышение темпов роста цен сначала до 3%, затем до 5—6%.

Вопрос: Считаете ли Вы, что риэлторы искусственно подогревают рост цен?

Ответ: Меня удивляет такая постановка вопроса. На любом рынке производитель, продавец желает /и имеет право!/ продать свой товар как можно дороже. Если рынок принимает эти желания, и товар покупается за новую, повышенную цену — значит, такова реальность. Что касается товаров массового спроса /хлеб, молоко и т. д./, то обеспечить их доступность для малоимущих слоев населения — задача социальной политики государства. А жилье — это товар для обеспеченных граждан, его покупают 5—6% наиболее высокодоходных слоев населения. Цены на жилье растут не потому, что кто-то их «подогревает», а потому, что объем платежеспособного спроса превышает объем предложения. Например, в декабре 2007 г, по подсчетам ВЦИОМ, 4% населения Москвы заявили, что они собираются /могут!/ купить квартиру в Москве в 2008 г. С учетом известной доли иногородних покупателей платежеспособный спрос составляет 160—180 тысяч квартир. А ежегодное предложение /на вторичном и первичном рынке/ не превышает 120—130 тысяч. Что же должно произойти на рынке? Рынок обладает свойством саморегулирования — он начинает поднимать цены и постепенно отсекать покупателей, которые не могут угнаться за этим ростом. И поднимает их до тех пор, пока на рынке не останется ровно столько покупателей /из числа более высокодоходных/, сколько есть товара. Потом рост цен приостанавливается — до нового накопления отложенного спроса. По опыту предыдущих лет, цикл «стабилизация — рост — стабилизация» занимает 2,5—3 года, и за время цикла уровень цен примерно удваивается. Долго ли будет продолжаться эта закономерность? До тех пор, пока объем строительства и предложения жилья не вырастет в разы, а уровень обеспеченности жильем населения не вырастет с нынешних 20—21 кв м на человека до 30—35 и более, как в восточно-европейских и западно-европейских столицах.

Вопрос: Какая, на Ваш взгляд, справедливая цена на квадратный метр в столице?

Ответ: Я не пользуюсь таким понятием. Рыночное понятие — равновесная цена, т. е. такая, по которой все предлагаемое количество товара доступно такому же количеству граждан. Для остальных граждан — отсутствие физической доступности товара /дефицит/ предопределяет переход к финансовой недоступности /по ценам/.

Вопрос: Как президентские выборы повлияли на цены в столице и по России?

Ответ: Парламентские и президентские выборы нам рассматривались как один из факторов, влияющих на динамику цен. На этот раз они пришлись на окончание стадии стабилизации, и мы ожидали начала роста цен именно с окончания выборной кампании. Но цены начали расти уже с ноября, и мы объяснили это тем, что руководству страны удалось снять возможное напряжение в обществе, противостояние политических сил, власти и народа, власти бизнеса. Поэтому мартовские выборы президента уже не повлияли на ситуацию с ценами на недвижимость.

Вопрос: Как ситуация на мировом и российском фондовом рынке повлияли на цены и объемы продаж квартир?

Ответ: Да, это еще один фактор, который мы принимали во внимание. Его воздействие противоречиво. С одной стороны, падение котировок на фондовом рынке стимулирует переток капитала на рынок недвижимости, и тем самым толкает цены вверх. С другой — возникают проблемы с ликвидностью у банков, происходит увеличение кредитных ставок, затрудняется доступ населения к ипотеке. В целом, мы считаем эти процессы достаточно сбалансированными, и итоговое воздействие ситуации на фондовых рынках на рынок недвижимости незначительным.

Вопрос: Можете ли дать прогноз, что станет с ценами на квартиры и как будут себя вести люди, вкладывающие сбережения в акции и облигации, если ситуация на фондовом рынке ухудшится?

Ответ: Они постараются снова, как в предыдущие годы, вложиться в «кирпич», что повысит объем платежеспособного спроса на рынке жилья и будет одним из механизмов реализации выявленной закономерности перехода его к стадии роста цен.

Вопрос: Как повлияло снижение доллара на изменение цен в секторе жилой недвижимости?

Ответ: Ответ на этот вопрос существенно отличается в зависимости от того, о каких городах Вы говорите. Начнем с Москвы, где цены на рынке жилья все еще номинируются в долларах. Психологически продавцы понимают, что при падающем долларе они теряют в покупательной способности, вырученной за квартиру, одной и той же суммы долларов, поэтому стремятся поднять цены предложения. Пойдут ли на это покупатели — зависит от общей ситуации на рынке: в 2007 г — нет, в 2008 г — да, и это дополнительно толкает цены вверх.

В городах России с рублевой номинацией цен /а таких большинство, и теперь уже к ним относится и Петербург, и Ростов-на-Дону и другие традиционно «долларовые» города/ ситуация иная. Там работает «рублевая» психология, не связанная по большому счету с курсом доллара. Но если Вы хотите пересчитать цены в долларовые для сравнения с Москвой, то должны учитывать, что падение доллара внесет искусственный рост в полученную цифру.

Вопрос: Что будет с рынком аренды жилой недвижимости Москвы в этом году?

Ответ: Арендные ставки будут расти быстрее, чем в прошлом, но значительно медленнее роста цен продажи.

Вопрос: В какие сегменты Вы порекомендуете вложить средства этой осенью частным инвесторам?

Ответ: Если речь идет о дилерских /спекулятивных/ операциях, направленных на извлечение прибыли за счет роста цен, то частным инвесторам следовало начинать инвестиционный проект еще прошлой осенью, перед началом роста цен. Но и сейчас не поздно — при условии, что горизонт инвестирования составит около года /либо три года — с учетом следующего цикла роста цен в 2010—11 гг/. Что касается сегментов по качеству жилья, то здесь действует такая закономерность: с началом общего роста цен быстрее в процентном отношении растут цены на низкокачественное /«дешевое”/ жилье, а при переходе к стабилизации оно же первым перестает расти.

Вопрос: Какой сегмент недвижимости имеет сейчас наибольший потенциал роста?

Ответ: Потенциал роста в Москве имеют все сегменты. Рынку жилья прогнозируется долгосрочный /на 10—15 лет/ рост, но не постоянный, а волнообразный — его темпы будут меняться от нуля до максимума и снова до нуля каждые 2—3 года. Рынок коммерческой недвижимости еще долго будет показывать пусть менее бурный, но достаточно устойчивый рост. Только здесь речь не идет о массовой скупке площадей для последующей перепродажи /скорее об инвестировании в отдельные объекты/, а разброс в доходности отдельных объектов может быть чрезвычайно большой.

Вопрос: Имеет ли смысл в настоящее время вкладывать деньги в недвижимость в регионах?

Ответ: Все еще только начинается! Регионы России обречены на долговременный устойчивый рост экономики и ее наиболее инвестиционно привлекательного сегмента — рынка недвижимости. Другое дело, что потенциал роста неравномерен. И даже города-миллионники иногда отстают от столиц по стадии роста на 1—3 года. И есть пока регионы с непроснувшейся экономикой.

Вопрос: Какие города еще сохраняют потенциал роста?

Ответ: Все! Скорее можно говорить о тех, которые еще не накопили этот потенциал. Но в разных сегментах ситуация существенно различается, в каждом городе она специфична.

Вопрос: При каких условиях возможно снижение цен на жилье в Москве и регионах?

Ответ: Только при общем экономическом кризисе /например, вследствие катастрофического падения цен на нефть/, вероятность которого в современных условиях пренебрежимо мала. Даже если экономика России через 15—20 лет затормозит свой рост, начнется рецессия, то цены на рынке недвижимости вряд ли понизятся существенно.

На вопросы отвечал кандидат технических наук Геннадий Стерник

www.iguru.ru

Июнь 18, 2008 — Рубрика: Недвижимость
Метки: недвижимость, цены
Реклама: дизайн выставочных стендов, выставочные стенды, строительство стендов